Giải đáp những thắc mắc của chủ nhà trọ về kê khai thuế từ năm 2026

Từ ngày 01/01/2026, chủ nhà trọ và hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ phải tự kê khai – tự nộp thuế theo doanh thu thực tế, thay cho hình thức thuế khoán trước đây. Đồng thời, việc xuất hóa đơn cho hoạt động cho thuê phòng trọ cũng được siết chặt hơn.

Nhiều chủ nhà trọ lo lắng không biết khi nào phải xuất hóa đơn điện tử, doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế GTGT, có được thu thêm VAT của người thuê hay không, và cách kê khai thế nào để đúng quy định.

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp nhất, được tổng hợp và giải đáp theo hướng dễ hiểu – sát thực tế – đúng pháp luật, giúp chủ nhà trọ yên tâm khi bước vào giai đoạn quản lý thuế mới từ năm 2026.

❓ 1) Doanh thu dưới 1 tỷ có phải xuất hóa đơn điện tử không?

Trả lời:

👉 Dưới 1 tỷ KHÔNG có nghĩa là không xuất hóa đơn. 👉 Mà là chưa bắt buộc phải dùng hóa đơn điện tử.

Cụ thể:

Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử.
Doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm: vẫn phải lập hóa đơn khi cho thuê, nhưng chưa bắt buộc áp dụng hóa đơn điện tử.

Trong trường hợp dưới 1 tỷ, chủ nhà trọ có thể:

Chủ động sử dụng hóa đơn điện tử (được khuyến khích)
Hoặc xin cấp hóa đơn lẻ từ cơ quan thuế

➡️ Trên thực tế, nhiều chủ nhà trọ lựa chọn phần mềm quản lý phòng trọ tích hợp hóa đơn để quản lý doanh thu minh bạch và sẵn sàng khi vượt ngưỡng 1 tỷ.

❓ 2) Doanh thu dưới 500 triệu có phải thu thuế GTGT của người thuê không?

Không.

Hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ có doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm:

Không thuộc đối tượng nộp thuế GTGT
Không phải kê khai, không phải nộp thuế GTGT

👉 Điều này đồng nghĩa:

Không được thu VAT của người thuê
Trên hóa đơn không ghi dòng thuế GTGT

Giá thuê phòng lúc này là giá trọn gói, không cộng thêm bất kỳ % VAT nào.

Việc theo dõi doanh thu chính xác bằng phần mềm quản lý nhà trọ giúp chủ nhà dễ dàng chứng minh mình thuộc diện không chịu thuế GTGT khi cơ quan thuế kiểm tra.

❓ 3) Đầu năm chưa biết doanh thu cả năm, làm sao xác định có vượt 500 triệu?

Nguyên tắc quan trọng: Thuế được xác định theo doanh thu thực tế phát sinh, không phải dự đoán.

Pháp luật không yêu cầu chủ nhà trọ phải biết trước doanh thu cả năm.

Cách xử lý đúng:

Khi mới kinh doanh hoặc đầu năm: tạm thời chưa chịu thuế GTGT
Trong năm, nếu doanh thu vượt mốc 500 triệu: bắt đầu tính thuế GTGT từ thời điểm vượt ngưỡng
Không truy thu phần doanh thu đã phát sinh trước đó

➡️ Việc quản lý doanh thu theo từng tháng bằng phần mềm quản lý phòng trọ giúp chủ nhà chủ động nhận biết thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.

❓ 4) Sang năm tiếp theo thì nghĩa vụ thuế được xác định thế nào?

Nguyên tắc áp dụng: Căn cứ vào doanh thu của năm trước liền kề.

Cụ thể:

Năm trước ≤ 500 triệu → năm sau không chịu thuế GTGT
Năm trước > 500 triệu → năm sau chịu thuế GTGT ngay từ 01/01

👉 Dù trong năm hiện tại doanh thu có giảm, nghĩa vụ thuế GTGT vẫn không thay đổi giữa năm.

Vì vậy, việc lưu trữ số liệu doanh thu chính xác và đầy đủ bằng phần mềm quản lý nhà trọ là yếu tố rất quan trọng.

❓ 5) Hộ kinh doanh nhà trọ xuất hóa đơn GTGT hay hóa đơn bán hàng?

Phần lớn hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ hiện nay:

Nộp thuế theo phương pháp trực tiếp
Không khấu trừ thuế GTGT

👉 Do đó sẽ xuất hóa đơn bán hàng điện tử.

Đặc điểm của hóa đơn bán hàng:

Không tách riêng dòng thuế GTGT
Giá ghi trên hóa đơn là giá thanh toán

Chỉ trong một số trường hợp đặc biệt:

Đăng ký nộp thuế theo phương pháp khấu trừ
Có hệ thống sổ sách, kế toán đầy đủ

👉 Khi đó mới sử dụng hóa đơn GTGT điện tử.

❓ 6) Không tách VAT trên hóa đơn thì chủ nhà lấy tiền đâu để đóng thuế?

Bản chất của thuế trực tiếp: Thuế đã được tính ẩn trong giá cho thuê.

Người thuê không nhìn thấy dòng thuế, nhưng thực tế đã chi trả thuế trong tổng số tiền thuê.

Chủ nhà trọ hoàn toàn có quyền:

Xây dựng giá thuê bao gồm chi phí, thuế và lợi nhuận
Điều chỉnh giá phù hợp với thị trường và chi phí vận hành

Việc sử dụng phần mềm quản lý phòng trọ giúp chủ nhà biết rõ doanh thu thực nhận và nghĩa vụ thuế phải nộp, tránh nhầm lẫn khi kê khai.

❓ 7) Người thuê không lấy hóa đơn thì chủ nhà có cần xuất không?

Có.

Theo quy định, dù người thuê không yêu cầu hóa đơn, chủ nhà trọ vẫn phải:

Lập hóa đơn cho khoản tiền cho thuê
Ghi rõ: "Người mua không lấy hóa đơn"

Hóa đơn này là căn cứ để:

Xác định doanh thu
Kê khai và quyết toán thuế
Giải trình khi cơ quan thuế kiểm tra

➡️ Xuất hóa đơn tự động theo kỳ thu tiền là giải pháp an toàn và ít rủi ro nhất.

Kết luận

Từ năm 2026, việc kê khai thuế cho thuê phòng trọ không còn đơn giản như trước mà đòi hỏi chủ nhà phải hiểu đúng về doanh thu, hóa đơn và thuế GTGT.

✔ Không phải cứ dưới 1 tỷ là không xuất hóa đơn ✔ Doanh thu ≤ 500 triệu thì không thu thuế GTGT ✔ Thuế được xác định theo doanh thu thực tế ✔ Hóa đơn bán hàng vẫn bao gồm thuế trong giá

Việc áp dụng phần mềm quản lý phòng trọ / phần mềm quản lý nhà trọ giúp chủ nhà quản lý doanh thu, hóa đơn và nghĩa vụ thuế một cách minh bạch, an toàn và đúng pháp luật trong giai đoạn 2026 trở đi.

Đồng hành với chủ nhà để tuân thủ đúng quy định mới về Thuế mà vẫn vận hành đơn giản, Nhà Trọ Xanh đã tích hợp chức năng kết nối trực tiếp với đơn vị cung cấp giải pháp hóa đơn điện tử, cho phép chủ nhà thực hiện xuất hóa đơn điện tử ngay trên hệ thống một cách tự động mỗi khi chốt tháng, giúp chủ nhà tiết kiệm nhiều thời gian và công sức.